Magánszemélyek lakóingatlan bérbeadása

  |   írta: Böröczkyné Verebélyi Zsuzsanna   |  

A 2007 novemberében elfogadott új adótörvények – többek között – a magánszemélyek lakóingatlan bérbeadásának adózását is módosítja.

Az ingatlan bérbeadásból, így a lakóingatlan bérbeadásból származó jövedelem adókötelezettségét a személyi jövedelemadóról szóló, többször módosított 1995. évi CXVII. törvény 74. és 74/A§-a szabályozza.

A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt a magánszemélynek a lakhelye szerint illetékes adóhatósághoz kell bejelentkeznie a 07T101-es bejelentkezési lapon, ahol a tevékenység folytatásához szükséges adószámot is megkapja.

A lakóingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása tekintetében, az adózónak választási lehetősége van.

Az adózót az alábbi választási lehetőségek illetik meg:

1. Különadózó jövedelemként veszi figyelembe a bérbeadásból származó bevételét. Ebben az esetben költségek érvényesítésére nincs lehetőség. Az adó mértéke 25%.

2. Az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok figyelembevételével határozza meg az adózó a bevétel jövedelemhányadát.
1. 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90%-a lesz a jövedelem és az összevont adóalap részét képezi. Az adót az adótábla szerint kell kiszámítani és megfizetni.
2. tételes költségelszámolás esetén kizárólag a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségeket lehet érvényesíteni. Az így meghatározott jövedelem szintén az összevont adóalap részét képezi és az adótábla szerint adózik.

A 2008-tól életbe lépő szabályok alapján a magánszemély választási lehetőségével nemcsak az adóbevallásakor, hanem már akár év közben is élhet. Mindez azt jelenti, hogy a kifizető a magánszemélytől az összevonandó jövedelmet terhelő adóelőleget vonja le, ha a magánszemély írásban ezt kéri.
Ha a magánszemély nem tesz nyilatkozatot, akkor a kifizető köteles a magánszemélytől a 25%-os adó levonására.

A 2008-tól életbe lépő eho törvény egyértelművé teszi, hogy bármelyik adózási formát is választjuk az szja törvényben, a magánszemélyt 14%-os kötelezettség terhel.
Az szja-n kívül egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is terheli a magánszemélyt, amennyiben az e tevékenységből származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot (ekkor viszont a teljes jövedelem után). A hozzájárulás mértéke 14% és a hozzájárulás-fizetési felső határ (Eho tv. 3.§(3)) eléréséig fizetendő (450 ezer Ft, mely egyes járulékokkal csökkenthető).Az ingatlan bérbeadásból, így a lakóingatlan bérbeadásból származó jövedelem adókötelezettségét a személyi jövedelemadóról szóló, többször módosított 1995. évi CXVII. törvény 74. és 74/A§-a szabályozza.

A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt a magánszemélynek a lakhelye szerint illetékes adóhatósághoz kell bejelentkeznie a 07T101-es bejelentkezési lapon, ahol a tevékenység folytatásához szükséges adószámot is megkapja.

A lakóingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása tekintetében, az adózónak választási lehetősége van.

Az adózót az alábbi választási lehetőségek illetik meg:

1. Különadózó jövedelemként veszi figyelembe a bérbeadásból származó bevételét. Ebben az esetben költségek érvényesítésére nincs lehetőség. Az adó mértéke 25%.

2. Az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok figyelembevételével határozza meg az adózó a bevétel jövedelemhányadát.
1. 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90%-a lesz a jövedelem és az összevont adóalap részét képezi. Az adót az adótábla szerint kell kiszámítani és megfizetni.
2. tételes költségelszámolás esetén kizárólag a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségeket lehet érvényesíteni. Az így meghatározott jövedelem szintén az összevont adóalap részét képezi és az adótábla szerint adózik.

A 2008-tól életbe lépő szabályok alapján a magánszemély választási lehetőségével nemcsak az adóbevallásakor, hanem már akár év közben is élhet. Mindez azt jelenti, hogy a kifizető a magánszemélytől az összevonandó jövedelmet terhelő adóelőleget vonja le, ha a magánszemély írásban ezt kéri.
Ha a magánszemély nem tesz nyilatkozatot, akkor a kifizető köteles a magánszemélytől a 25%-os adó levonására.

A 2008-tól életbe lépő eho törvény egyértelművé teszi, hogy bármelyik adózási formát is választjuk az szja törvényben, a magánszemélyt 14%-os kötelezettség terhel.
Az szja-n kívül egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is terheli a magánszemélyt, amennyiben az e tevékenységből származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot (ekkor viszont a teljes jövedelem után). A hozzájárulás mértéke 14% és a hozzájárulás-fizetési felső határ (Eho tv. 3.§(3)) eléréséig fizetendő (450 ezer Ft, mely egyes járulékokkal csökkenthető).


Hozzászólások

Gyöngyi  -  

Kedves Zsuzsa:)

 

Tárgy: szellemi szabadfoglalkozású tb és járulék

 

2010-től a számlát adó magánszemélytől (nem egyéni vállalkozó) szja-t csak akkor kell levonni, amennyiben arról nyilatkozik, hogy kéri a levonást.

2009-ben amennyiben a 7 ezres adószámmal rendelkező magánszemély részére  történt  kifizetés meghaladta a minimálbér 30 %-át, 10% -kos költséghányad figyelembe vétele mellett, a kifizető levonta az szja-t, tb-t , ráadáként  eho fizetésre is kötelezett volt.

Sajnálatos módon, nem egyértelmű számomra hogy 2010- évben nyilatkozat esetén -a kifizető csak az szja előleget nem vonja le? És a legnagyobb dilemmán, Tb-t, eho-t sem kell levonni tőle 2010-ben?

 

Segítőkész válaszodat előre is köszönöm,

 

Erzsi  -  

Köszönöm a korrekt információkat.

Tanácsot szeretnék kérni az alábbiakról.

Nyugdíjas magánszemély vagyok. Az apeh-nél e tevékenységre adószámot kaptam. 2009. március 1-től egy vállalkozónak adtam ki a lakásomat, aki családjával lakik az ingatlanomban. Hogy járhatunk jobban az adózáskor? Ha én fizetek 25%-ot, vagy ha ő vonja/vonhatja  le az adót?

Miklós  -  

Kérdésem van:  Én, mint őstermelő kiegészítettem tevékenységemet lakóingatlan bérbeadásra az Apeh-nél. Mint őstermelő rendelkezem nyugtatömbbel. Ezt a tömböt használhatom-e a lakóingatlan bérleti díj kiszámlázásakor?  

ratvaimi@t-online.hu

MIna  -  

Jól össszefoglalta ! Felhasználtam.

vasvirag  -  

Hogyan kap valaki arra adószámot, ha bérbeadási tevékenységet szeretne folytatni a fent leirt módon, de már van egyéni vállalkozásra adószáma.

Azaz a bérbeadást NEM EGYÉNI VÁLLALKOZÓKÉNT szeretné folytatni, mert arra más szabályok vonatkoznak.

 

 

Csárly  -  

A selejtezéssel, romlási veszteségek, stb.  dokumentálásával kapcsolatos valamilyen formanyomtatványt ha valaki tudna közkinccsé tenni, megköszönöm.

Erika  -  

Rengeteg esetben hallottam és az APEH is bizonyos helyeken úgy tájékoztat, hogy a bérleti díjból vonják le a forrásadót 25% és írják rá a számlára.

Én úgy tudom, hogy a bérleti díj szerepel a számlán és egy bevételi pénztárbizonylat igazolja, hogy a 25% levonásra (befizetésre)került a cégnél. Amit a cég fizet be az apeh-nak és év végén  M30-as igazolást ad ki.

Saci  -  

Örülök az uj információknak

csak a keresztnevét...  -  

Kedves Zsuzsi! Köszönöm a korrekt és időszerű tájékoztatásokat. Boldog, békés ünnepeket kivánok! Üdvözlettel: Szőke Krisztina

Gabi  -  

Az EHO. tv.3 § (5) bekezdése alapján ugyanakkor mentesség vonatkozik az ingatlan bérbeadásából származó jövedelemre, ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező lakás a bérbeadó állandó lakhelyeanum, kivéve ha bérbeadó a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élő közelihozzátartózója (élettársa) vállalkozása részére adja bérbe.

Rózsa  -  

Köszönjük az információt.Nagy segítség részünkre.

Judit  -  

Köszönöm az infót, jól jött a segítség a jogszabály értelmezésben. Miért nem lehet a törvényeket olyan világosan és egyértelműen megfogalmazni mint ahogy ezt Te teszed?

Molnár Anikó  -  

Kedves Zsuzsi! Nem találom az EHO törvényben azt a pontosítást,amely szerint bármelyik adózási formát választja is év közben a magánszemély, mindenképpen a 14 %-os EHO terheli.Én még ott tartok,hogy ha év közben összevonandóként kezeli,akkor 11 % lép be a költségekkel csökkentett SZJA alap után. Ha marad a forrásadónál,akkor viszont a 14 %-kal kell számolni.Ez azért is nem mindegy,mert a kifizető terhei nem azonosan alakulnak.

márta  -  

kérdésem; ha EVA s adja bérbe a lakást, belevette a tevékenységi körbe, akkor itt mennyi az ÁFÁ-ja ennek a tevékenységnek, s ha az EVÁ-S nem ÁFA körös, akkor fel kell-e tüntetni az ÁFA meniységét a számlán. Köszönöm a választ. Üdvölettel

Edina  -  

Ditti, köszönöm a segítséget. Úgy láttom azért ebben a kis témakörben vannak bogozgatni valók.

Móni  -  

Nagyon köszönöm a hasznos információkat!! Jó, ha valakivel megbeszélheti az ember az adózási dolgokat, mert egyre nehezebbek és cifrábbak!Több szem, többet lát! Még egyszer: Köszönöm

Margó  -  

Mindig nagyon örülök az új hírlevélnek, mely sok érdekes információt tartalmaz, illetve figyelemfelkeltésnek nagyon jó.

Éva  -  

Magánszemélyként adom bérbe a lakásomat a saját Kft-nek. De egyéni vállalkozó is vagyok, s 2008-tól belépek az EVA-ba. Hogyan viselkedik a bérbeadás? EVA-s bevételként kell figyelembe vennem? Ha igen, akkor beszélhetünk kapcsolt vállalkozásról, tehát 50 %-kal kellene leadózni??? Előre is köszönöm a válaszokat.

Margó  -  

Ez jókor jött, megfontolandó lesz a következő év.

Aladár  -  

Akkor a 450 eFt-os EHO korlát az van?

Gabi  -  

Szia Zsuzsi! A 14 %-kal kapcsolatban: az 1 millió Ft bevételt el nem érőknél is le kell vonni 2008-tól? Jól gondolom-e: aki évközben nyilatkozik, hogy összevonandóként kezeljék a bérbeadásból származó jövedelmet, annál a 11 %-os EHO jön be? /1 millió Ft alatt marad/. Üdv: Gabi

Magdi  -  

Köszönöm szépen a tájékoztatást. Nagyon hasznos minden amit küld. Üdvözlettel.Magdi

Magdi  -  

Köszönöm az infót. Tudtam róla, de amikor elolvasom a hozzá kapcsolódó kérdéseket illetve válaszokat általában mindig felfigyelek valami fontos eddig nem észre vett, elnézett, nem teljesen világos részletre. Újra elolvasom és általában össze áll a kép. Köszönöm

Zsuzsi  -  

Judit! az eho-t csak akkor kell fizetni, ha a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió Ft-ot. És ez független az szja választási lehetőségétől. Az eho kötelezettség tehát kizárólag a jövedelem nagysága alapján határozható meg: 1 millió felett a teljes jövedelem, 1 millió alatt egyáltalán nincs eho.

Ditti  -  

Edina, olvastam a kérdésedet: a minimálbér korlát tudtommal csak a 2008 január 1. után nyugdijba menökre vonatkozik, majd 2010-töl terjesztik ki általánosan, addig pedig sok viz lefolyik még a Dunán... Èn is hasonló cipöben járok egyébként, de szerintem egy bérbeadó nyugdijas nem vesz el más elöl munkalehetöséget.A korlátozásnak meg ez a célja.

Ditti  -  

Nem értem az évközbeni választás lehetöséget: eddig adóbevalláskor mindig a következö évröl nyilatkoztam. Most tegyük fel, ha évközben kiderül hogy kedvezöbb az összevonandó, akkortól asszerint adózhatok, ha jól értelmezem...

Judit  -  

Bocs, de nem tudom értelmezni az alábbiakat: A 2008-tól életbe lépő eho törvény egyértelművé teszi, hogy bármelyik adózási formát is választjuk az szja törvényben, a magánszemélyt 14%-os kötelezettség terhel. Az szja-n kívül egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is terheli a magánszemélyt, amennyiben az e tevékenységből származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot (ekkor viszont a teljes jövedelem után). A hozzájárulás mértéke 14% és a hozzájárulás-fizetési felső határ (Eho tv. 3.§(3)) eléréséig fizetendő (450 ezer Ft, mely egyes járulékokkal csökkenthető). Az első mondatból az jön le, hogy mindenképpen fizetni kell a 14%-os EHO-t, a másodikból már az, hogy csak az 1 M feletti bevétel esetén, de akkor az első forinttól kezdve. Rosszul értem? Kérem, aki érti válaszoljon. Köszönöm, Judit

Edina  -  

2008 évre vonatkozóan érdeklődnék, ha nyugdijas végzi a bérbeadást, tételes költség elszámolást választotta akkor is él a minimálbéres korlát a nyugdija folyósításával kapcsolatosan?

Marcsi  -  

köszönöm, sokat segítenek az információid.