Kata és a bérbeadás

  |   írta: Böröczkyné Verebélyi Zsuzsanna   |  

A kata bevezetésekor szinte minden cikk, tájékoztatás szólt arról, hogy nem választhatja ezt az adózási módot, aki ingatlan-bérbeadással foglalkozik. Erre az a megoldás született, hogy egyéni vállalkozóként választjuk a katát, és magánszemélyként adunk bérbe. A módszert a nav is megerősítette, és ezzel azt hittük, minden problémát megoldottunk…

Értékhatár

A kisadózó vállalkozások tételes adójánál és az alanyi mentességnél is található egy értékhatár. Egyetlen közös van bennük: mindkettő 6 millió forint. És itt az azonosságokat be is fejeztük.
A katánál a befolyt bevételt kell beleszámolni, míg az alanyi mentességnél már a számla kiállításánál el tudjuk érni az értékhatárt.
A katánál nem vesztjük el a kata-alanyiságunkat, csak felette magasabb adót fizetünk, az áfában az értékhatár elérésével elvesztjük az alanyi mentességünket. És ez utóbbira nagyon kell vigyázni, mert két év kell ahhoz, hogy újra alanyi mentesek lehessünk.

És akkor hogy jön ide a bérbeadás?

berbeadas.jpgUgyan magánszemélyként adunk bérbe, de a bérbeadásból származó bevételünk is az áfatörvény hatálya alá tartozik. Azaz, a 6 milliós alanyi mentességbe ezt is bele kell számolni.
Biztos vagyok benne, hogy sok katás van, aki magánszemélyként ad bérbe, és ez eszébe sem jutott. Pedig nagy baj lehet belőle, hiszen ha jogszerűtlenül van kiállítva a számla áfa nélkül, akkor az áfát adóhiányként állapíthatja meg az adóhatóság. És persze lépjünk túl a katán. Igaz ez valamennyi alanyi mentes egyéni vállalkozásra, ahol mellette bérbeadás is van. A vállalkozási bevételünket a bérbeadásból származó bevétellel össze kell vonni, és így figyelni a 6 milliós értékhatárt.

NAV tájékoztató

Amikor a kérdés először felmerült, ösztönből erre a megoldásra jutottunk, de mégis megdöbbentünk, hogy ezt így talán még senki nem mondta ki. És akkor tényleg így van? Hogy menjünk biztosra, kértem az adóhatóságtól egy tájékoztatót, mely így szól:

Beadványa alapján egy alanyi adómentességet választó adóalany a kisadózó vállalkozások tételes adójáról és a kisvállalati adóról szóló 2012. évi CXLVII. törvény (továbbiakban: Katv.) hatálya alá tartozó egyéni vállalkozása mellett magánszemélyként ingatlan bérbeadási tevékenységet is végez.

Ebben az esetben kijelenthető, hogy jövedelemszámítás szempontjából a bérbeadás bevétele ugyan teljesen elkülönül az egyéni vállalkozói tevékenységtől, az alanyi adómentesség azonban az általános forgalmi adó rendszerében egy olyan speciális mentes státusz, amely kifejezetten az adóalany személyéhez kötődik. Ez azt jelenti, hogy az alanyi adómentesség minden olyan általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) hatálya alá tartozó ügyletre kiterjed, amelyben az adóalany jogosult alanyi adómentes minőségében eljárni. Így az alanyi adómentesség értékhatárának számítása során mind az egyéni vállalkozóként, mind a magánszemélyként eszközölt értékesítések ellenértékét figyelembe kell venni, bizonyos - áfatörvény 188. § (3) bekezdésében - meghatározott kivételekkel. E jogszabályhely azonban nem tartalmaz olyan rendelkezést, mely alapján az áfatörvény 86. (1) bekezdésének l) pontja alapján adómentes ingatlan bérbeadást figyelmen kívül kellene hagyni a számítás során.

A fentiekben leírtak függetlenek attól, hogy az egyéni vállalkozás a Katv. hatálya alá tartozik-e. Felhívom szíves figyelmét továbbá, hogy a magánszemély adózó nem mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, amennyiben más tevékenységére tekintettel már egyéni vállalkozóként működik adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 22. § (16) bekezdése].
im_banner_2.jpg


A bejegyzés címkéi

bérbeadás, kata


Új hozzászólás

az e-mail címe nem fog
az oldalon megjelenni
SPAM robot hozzászólások kiszűrése miatt szükséges


Hozzászólások

szdan  -   válaszolok erre

Sziasztok!

Jól értelmezem akkor, hogy:
Nagyobb összegű bérbeadás esetén, bár a vállalkozásom bevételt nem termelne,
én a havi 50.000 forintos díja mellett, kedvezőbb adózással számolhatnék,
mint ha egymagam KATA nélkül adnék bérbe, a 16%-os adóval és a 14%-os egészségügyi hozzájárulással.
Ez így megvalósulhatna?

kata  -   válaszolok erre

nem igazán értem a nav állásfoglalását. a lakáskiadás tárgyi adómentes - még fel is kell tüntetni a számlán. az állásfoglalásban meg összemossa az alanyi adómentesség korlátaival...

Balázs Róbert  -   válaszolok erre

Sziasztok!

A 2017. évi adócsomag nem rendezte ezt a problémát.
Mozdult valamit az adóhatóság ebben a témában?
Mit tapasztaltatok?

Éva  -   válaszolok erre

Szia Zsuzsi,

Köszönöm, hogy megosztottad velünk!

Éva

Bertha Vazulné  -   válaszolok erre

Kedves Zsuzsi!
Innen két út vezet:
1. Gyorsan találsz vkit, aki áfa törvényt módosít és beveszi az alanyi mentes értékhatárba bele nem tartozónak az ingatlan bérbeadást, az ingó értékesítést, és még az általad majd kikurkászandó egyéb ügyleteket (összességében a magánszemélyként bonyolított üzleteket. Nem ezért kérdezi a 101E, hogy mit végeznek magánszemélyként?)

2. Újra értelmezteted a jogszabályt.(Mo-n minden megyében másként értelmezik a jogszabályokat, nyilván Te is tapasztaltad.) Ugyanis ezek szerint, ha KATÁ-s vagy és 5.999.000 Ft árbevételed volt, de mint magánszemély eladtál egy akármit - ingóságot - 10.000 Ft-ért, akkor áfa köteles leszel, bár ez utóbbit ugye nem kell bevallanod.(Tehát senki nem látja.) Szóval hogy van ez?

Szerintem nem kell ennyire pápának lenni, bár nagyon okos vagy, elismerem.
De nem kéne a NAV-nak fegyvert adni a kezébe, hacsak nem ez a célod.

Üdvözlettel:
Zsóka

Edit  -   válaszolok erre

Ha elfogadjuk, hogy az alanyi mentesség személyhez kötődik - és nem a vállalkozáshoz - akkor új vállalkozás indításakor borul az arányosítás intézménye is. Mert tegyük fel, hogy a vállalkozó év elején végleg megszünteti amúgy alanyi mentes vállalkozását, majd az év végén újabb vállalkozást indít. Elvileg az új vállalkozása a hátralévő időre arányosít. A tétel elfogadása miatt viszont figyelembe kell vennie az előző vállalkozásában kiadott számláit is!
Ez már a bérbeadástól is és a katától is független.

Ágnes  -   válaszolok erre

Hogyan kell értelmezni ezt a helyzetet akkor, ha a magánszemély évek óta bérbe ad ingatlant, de KATÁ-s egyéni vállalkozását szünetelteti. Ha újra beindítja a Katás-s egyéni vállalkozását, akkor kell összeszámítani a bérbeadásból és a vállalkozásból származó bevételt?
Köszönöm a választ

Rátzné Miklós Gyöngyi  -   válaszolok erre

Ruszin Zsolt: ennél nagyobb a baj, itt nemcsak a KATA-sról van szó, hanem bármilyen vállalkozásról! Hiszen ez áfa tv-i kérdés, és azt jelenti, hogy az egyébként "tárgyi" adómentes ingatlan bérbeadásból származó bevételt is bele kell számolni, mikor a 6 millió forintos értékhatár túllépést nézzük!!!

Ruszin Zsolt  -   válaszolok erre

Az értékhatárt átlépőknek ezek után csak abban lehet bízni, hogy a NAv számára kimondatlanul tabu lesz a kisadózók ellenőrzése.

Siklósi Zsuzsa  -   válaszolok erre

Kedves Zsuzsa!
Én a KATA hatálya alatt történő ÁFA alanyiság megszűntéről szeretnék kérdezni.
2015. december hóban KATA-s ügyvédnek előző évben kiállított számlákat kifizettek. A KATA bevallásban a 6 mill. meghaladó összegre 40% KATA meg lett fizetve. Az ÁFA bevallást mikor kell első ízben elkészíteni, mikortól kell a számlákat ÁFA-san kiállítani? A 6 mill. meghaladó bevételnek ÁFA tartalma van-e? Lehet, hogy "bugyutának" tűnik a kérdésem, de ezzel az esettel még nem találkoztam, és most meg kellene oldanom.
Nagyon szépen köszönöm előre is a válaszodat!
Üdvözlettel
Zsuzsa

Éva  -   válaszolok erre

Köszönöm. Ezzel a válasszal sikerült megérteni a lényeget.

Ilona  -   válaszolok erre

Már csak az a kérdés, hogy hogy kell számolni az értékhatárt, ha az ingatlan bérbeadás egész évben fennállt, a KATÁ-s egyéni vállalkozás pedig novemberben kezdődött.

Éva  -   válaszolok erre

Én úgy gondolom, hogy ha az alanyi adómentes egyéni vállakozó pl. november 1-jén kezdte vállakozását, akkor a 6millió ft-ot arányosítva 1.002.740.-ft lehet neki az áfamentes bevétele adóév végéig, és mivel november 1-je előtt ő csak magánszemélyként adta bérbe ingatlanát, ez nem is számít bele, csak a november 1. utáni ingatlanbérbeadási tevékenységéből származó bevétele. Tehát ha a két hónap alatt eléri az arányosítással megállapított értékhatárt, akkor keletkezik áfa fizetési kötelezettsége. Érdekelne a többiek véleménye is.

Perjés Mihály Tibor  -   válaszolok erre

Sajnos nem lehet megúszni a bejelentkezési kötelezettséget, ha a magánszemély e.v.

"1.2. Bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység

A magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
- tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
- nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a termékbeszerzés és értékesítés valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel."

Forrás: NAV 10. Információs füzet - Ingatlanok bérbeadásának, egyéb hasznosításának alapvető szabályai
2016.

Így az ingatlan bérbeadás adókötelessé válik....

anyu90  -   válaszolok erre

Guandy - Igaza van!!!!A 6 milliós határba a "tárgyi adómentes" bevételeket nem kell beleszámolni - és az ingatlan bérbaadás csak külön bejelentéssel válik adókötelessé ...

Böröczkyné Zsuzsi  -   válaszolok erre

Igen, de sajnos nem minden "tárgyi mentes" tevékenységet kell figyelmen kívül hagyni. A bérbeadás pedig kivétel. Az a 6 millió felett is adómentes marad, ha nem választunk rá adókötelezettséget, de a mellette levő tevékenység áfássá válik.

Tőke Zsuzsa  -   válaszolok erre

Számomra az utolsó mondat újnak számít, tehát ha az egyéni vállalkozó mint magánszemély ad is bérbe,bejelentési kötelezettsége van. Azaz nem kap új adószámot, de bejelentési kötelezettsége van a bérbeadásra. Szerintem ezt kevesen csinálták meg.

Dorka  -   válaszolok erre

Ha egyéni vállalkozó magánszemélyként szeretne bérbeadni, akkor ezt a szándékát T101E-n jeleznie kell, különben honnan is tudja a NAV?

Éva  -   válaszolok erre

Engem érdekelne a gyakorlati megvalósítás is. Konkrétan arra gondolok, hogy ha a magánszemély bérbeadási tevékenységéből származó jövedelme éves szinten 1 millió ft, és katás egyéni vállalkozóként például augusztusban eléri a 6 millió ft-ot csak a vállalkozási tevékenységéből, akkor szeptembertől a vállalkozási tevékenységénél kell áfát felszámítania és a bérbeadás marad mentes tevékenység. Vagy amikor az adóévben elérte a 6 millió ft-ot az adóalany akkor minden bevételére áfát számít fel, vagyis a vállalkozási tevékenységére és bérbeadására is? Tudomásom szerint a bérbeadási tevékenységnél áfát akkor lehet felszámítani ha adókötelessé tette a NAV-nál történő bejelentésével az adóalany.Tehát ha mindkét tevékenységnél elveszítette alanyi mentes státuszát, akkor ezt a bejelentést előtte meg kell tennie az adóalanynak?

Böröczkyné Zsuzsi  -   válaszolok erre

a 6 milliós határt nem a vállalkozásból kell nézni, hanem a bérbeadás és a vállalkozás együtt. Ezt tehát korábban lesz, mint a példád szerint augusztus.
amikor ezt elérted, utána bérbeadás marad mentes, ha nem választottál rá adókötelezettséget, a vállalkozásod egyéb bevétele pedig áfás.

Guandy  -   válaszolok erre

Sziasztok!
És akkor ezzel a ponttal mi a helyzet?
"az új Áfa-törvény is meghatároz olyan tételeket, amelyek nem számítandóak bele az alanyi adómentesség választására jogosító bevételi értékhatárba. Az új Áfa-törvény 188. § (3) bekezdés alapján ilyenek a következő termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások ellenértékei:

Az adóalany vállalkozásában tárgyi eszközként használt termék értékesítése.
Az adóalany vállalkozásában használt, egyéb módon hasznosított vagyoni értékű jogok végleges átengedése.
A tevékenység közérdekű jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnyújtás, termékértékesítés (új Áfa-törvény 85.§). [Ilyen adómentes szolgáltatás például az oktatási, humán-egészségügyi szolgáltatás, feltéve, hogy az adómentesség valamennyi törvényi feltétele teljesül.]
Egyes, a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes szolgáltatások [az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés a.)-g.) pontjai alá tartozóak], kiegészítő jelleggel.. [Ilyen szolgáltatás lehet például az adóalanynak a saját értékesítése elősegítése érdekében végzett hitelügynöki szolgáltatása. (Az új Áfa-törvény 86. § (1) bekezdés l.) pont alapján adómentes ingatlan bérbeadás ellenértéke – eltérő rendelkezés hiányában – beleszámítandó a bevételi értékhatárba.)]
A különleges jogállású mezőgazdasági termelőnél a mezőgazdasági tevékenység ellenértéke. [Nem tartozik bele az új Áfa-törvény szerinti mezőgazdasági tevékenységbe az olyan termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás, amelyre akár a terméket beszerző, szolgáltatást igénybevevő személye, akár a termékértékesítés, szolgáltatástatás nyújtás tárgya/tartalma alapján kompenzációs felár nem érvényesíthető (új Áfa-törvény XIV. fejezet).]
Egyes, az adóalany vállalkozásában használt tárgyi eszköznek nem minősülő termékek – ideértve az ingatlant is – értékesítése. [Ide tartozik például az új közlekedési eszköz Közösségen belüli értékesítése, építési telek, valamint a 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan értékesítése.]"

Bánfiné Balogh Marianna  -   válaszolok erre

Még egy kérdés a témához: ha termőföldet ad bérbe katás vállalkozó aki már korábban is adott bérbe csak termőföldet (más ingatlant nem )mielőtt a vállalkozást indította szintén beletartozik ebbe?
A termőföld annak helye szerinti önkormányzatnál adózik amennyiben öt évnél rövidebb időtartamra kötöttek szerződést, ha hosszabra akkor adómentes.

Marcsi  -   válaszolok erre

Még egy kérdés? Az hogy lehet, hogy szja tv külön adóalanynak veszi az Áfa tv nem, a magánszemélyt és az egyéni vállalkozót? Ez lehetséges?

Marcsi  -   válaszolok erre

Hu engem ez most kiütött. A kérdésem a magánszemély és az egyéni vállalkozás nem két külön "jogi személy", nekem ők mindig külön-külön működtek és én úgy gondoltam ezt külön-külön számítom. Akkor most én nagy bajban vagyok, mert rosszul csináltam?
Van ebből kiút?

Ica  -   válaszolok erre

Kedves Zsuzsi!

Én is egyetértek a lent leírtakkal, és így nem is értem a NAV állásfoglalását.

fenti témához:
az áfa alanyiság alapesetben ingatlan bérbeadások tekintetében értékhatártól függetlenül un TAM/tárgyi mentes/tevékenység és e szerint nem vonandó össze egyéb tevékenységben alanyi mentességet választó árbevétellel - ezt mondatja az én adós-tudásom...
nem értem, h. miért van akkor hívatkozás a fentiekben az árbevételek összesítésére áfa kötelezettség tekintetében ? pláne úgy,h. nem a vállalkozás keretében végzett bérbeadási tevékenységről van ill. lenne szó
várom válaszukat
szabo sandorne
Válaszodat előre is köszönöm

Bóbis Gabriella  -   válaszolok erre

Szabó Sándornéval értek egyet, mely szerint TAM tevékenység bevételét nem kell figyelembe venni az ÁFA alanyi mentes értékhatárnál

Zsuzsi   -   válaszolok erre

Vigyázz csak egyes TAM tevékenységeket! A bérbeadás kivétel

Ica  -   válaszolok erre

Kedves Zsuzsi!

Én is egyetértek a lent leírtakkal, és így nem is értem a NAV állásfoglalását.

fenti témához:
az áfa alanyiság alapesetben ingatlan bérbeadások tekintetében értékhatártól függetlenül un TAM/tárgyi mentes/tevékenység és e szerint nem vonandó össze egyéb tevékenységben alanyi mentességet választó árbevétellel - ezt mondatja az én adós-tudásom...
nem értem, h. miért van akkor hívatkozás a fentiekben az árbevételek összesítésére áfa kötelezettség tekintetében ? pláne úgy,h. nem a vállalkozás keretében végzett bérbeadási tevékenységről van ill. lenne szó
várom válaszukat
szabo sandorne
Válaszodat előre is köszönöm

Tüzsi  -   válaszolok erre

No mármost sajnos az ingatlan bérbeadás a 86.paragrafus (1) bekezdésének l) pontjában van.
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása;"
Tehát az beleszámítódik sajnos..

Bóbis Gabriella  -   válaszolok erre

Tüzsi megnéztem 86§ (1) a-g ig nem számítandó be igazad van

Bóbis Gabriella  -   válaszolok erre

Szuper észrevétel és anyag, köszönöm

Ezek szerint ha együttesen 6M fölött lenne a bevétel, a KATA-t szüneteltetni kell , hogy a bérleti díj bevétele is beleférjen a 6M be, ahhoz , hogy megmaradjon az alanyi adómentes status

szabo sandorne  -   válaszolok erre

fenti témához:
az áfa alanyiság alapesetben ingatlan bérbeadások tekintetében értékhatártól függetlenül un TAM/tárgyi mentes/tevékenység és e szerint nem vonandó össze egyéb tevékenységben alanyi mentességet választó árbevétellel - ezt mondatja az én adós-tudásom...
nem értem, h. miért van akkor hívatkozás a fentiekben az árbevételek összesítésére áfa kötelezettség tekintetében ? pláne úgy,h. nem a vállalkozás keretében végzett bérbeadási tevékenységről van ill. lenne szó
várom válaszukat
szabo sandorne

Bóbis Gabriella  -   válaszolok erre

szia

teljesen igazad van ,már én is belekavarodtam....

TAM , akkor maga a tevékenység mentes az áfa alól és semmi köze az alanyi mentes statushoz, ahol maga a személy mentes az áfa alól 6M ft-ig

Tüzsi  -   válaszolok erre

(3) Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatárba nem számítandó be:
a) az adóalany vállalkozásában
aa) tárgyi eszközként használt termék értékesítése,
ab) immateriális jószágként használt, egyéb módon hasznosított vagyoni értékű jog végleges átengedése,
b) az aa) alpont alá nem tartozó új közlekedési eszköz 89. § (1) és (2) bekezdés szerinti értékesítése,
c) az aa) alpont alá nem tartozó beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet értékesítése, amelynek
ca) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
cb)297 első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év,
d) az aa) alpont alá nem tartozó építési telek (telekrész) értékesítése,
e) a 85. § (1) bekezdése szerinti adómentes termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás,
f) a 86. § (1) bekezdésének a)-g) pontjai szerinti adómentes, kiegészítő jellegű szolgáltatásnyújtás,
g) a XIV. fejezetben szabályozott jogállású adóalanynak a mezőgazdasági tevékenysége körébe tartozó termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása
fejében megtérített vagy megtérítendő ellenérték.""

Tüzsi  -   válaszolok erre

No mármost sajnos az ingatlan bérbeadás a 86.paragrafus (1) bekezdésének l) pontjában van.
"l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása;"
Tehát az beleszámítódik sajnos...

Szakmári Anna  -   válaszolok erre

Köszönjük a tájékoztatást, erre nem gondoltam.
Viszont mi van abban az esetben, ha én mint magánszemély olyan vagyok, hogy a bérbeadásomra választom az ÁFA fizetést. Vagy annyi ingatlant értékesítek, hogy ÁFÁ-s leszek. Akkor már nem lehetek alanyi adómentes egyéni vállalkozó?

Varga Mariann  -   válaszolok erre

Zsuzsi! Nagyon köszönöm a téma kifejtését! További jó munkát kívánok! Üdvözlettel! Varga Mariann

Tüzsi  -   válaszolok erre

Fantasztikus hír! És maradjunk annyiban, hogy ez természetesen nem csak a kisadózókra vonatkozik, hanem például a normál személyi jövedelemadó elszámolásos, de alanyi adómentességet választó vállalkozókra is...

Mészáros Józsefné  -   válaszolok erre

Köszönjük szépen Zsuzsi.